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Loi Pinel

Comprendre la législation Pinel, Duflot et Scellier

Le dispositif Pinel vous offre une réduction d'impôt lors de l'achat d'un logement neuf, à condition, qu’il soit mis en location pendant 6 ans au minimum avec possibilité de l'allonger de deux fois 3 ans, soit une durée de 9 ans puis une durée maximum de 12 ans.
 
Le dispositif Pinel concerne les investissements immobiliers réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2021.

Bénéficiaires du dispositif

  • Personnes physiques fiscalement domiciliées en France
  • Souscripteurs de parts dans des sociétés non soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS) (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes)

Points Clés

La réduction d'impôt

Taux de réduction d’impôt :
 
  • 12 % du montant de l’investissement, étalée sur 6 ans (2 % par an)
  • 18 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans (2 % par an)
  • 21 % du montant de l’investissement, étalée sur 12 ans (2 % les 9 premières années puis 1 % pendant 3 ans
Conditions :
 
  • Jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an
  • 2 acquisitions par année d’imposition ouvrent droit à réduction d’impôt dans la limite de 300 000 € par contribuable
  • Plafond par m² de 5 500 € / m², quel que soit le lieu de l’investissement
  • Plafond s'appliquant à certains avantages fiscaux. (Plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer)

Mise en location
 
  • Engagement de location nue pendant 6, 9 ou 12 ans
  • L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure
  • Le bien immobilier Pinel doit respecter une zone d’investissement éligible
  • Des plafonds de loyer et des plafonds de ressources sont applicables (voir les plafonds)
  • La location est maintenant possible à un ascendant ou un descendant à condition qu'il soit hors du foyer fiscal de l'investisseur et dans le cas où les plafonds de loyers et de ressources sont respectés (en vigueur au 1er janvier 2015) (voir les plafonds)
Eco-condition
 
  • Le bien immobilier Pinel doit respecter un niveau de performance énergétique globale : Neuf ou à construire : label BBC 2005 ou norme RT2012 (permis de construire déposé après le 1er janvier 2013)

Avantages fiscaux

Base de calcul Prix et frais d’acquisition
(Honoraires de notaire, TVA, droits d’enregistrement…)
+
Coût éventuel des travaux et frais accessoires
(Frais de délivrance des états et des attestations…)

Avec un maximum de 300 000 € par an, 2 logements par année d’imposition.
Taux de la réduction d’impôts 12 %, étalée sur 6 ans (2 % par an)
ou
18 %, étalée sur 9 ans (2 % par an)
ou
21 %, étalée sur 12 ans (2 % pendant 9 ans puis 1 % pendant 3 ans)
Début de l’imputation de l’impôt L’année de l’achèvement des travaux
ou de l’acquisition si celle-ci est postérieure
Etalement des avantages fiscaux 6, 9 ou 12 ans
Récupération de TVA Non
Conditions particulières Engagement de location nue pendant 6 ans minimum

Mise en location :
  • Dans les 12 mois de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition si cette dernière est postérieure
  • A une personne autre qu’un membre de votre foyer fiscal
  • Location possible à un ascendant ou un descendant tout en conservant le bénéfice de l’avantage fiscal, à condition qu'il soit hors du foyer fiscal de l'investisseur
Plafonnement mensuel des loyers et des ressources.
Plafond de 5 500 € / m² pour le calcul de la réduction d’impôts.
Norme RT2012 ou label BBC 2015 à respecter pour les logements neuf ou à construire.

Plafonds de loyers

Plafonds de loyers 2019 en loi Pinel exprimés par m2 variable en fonction de la surface du logement :
 
  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Loyer Pinel 17,17 € 12,75€ 10,28 € 8,93 €

Le plafond de loyer est soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante: 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement).

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Exemple :

Je procède à l’acquisition d’un logement neuf de 90 m² situé en zone B1 : le plafond au m² sera de 9,35 € (détail du calcul : 10,28 x (0,7 + 19/90) = 9,35 ).

Pour un logement neuf de 35 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 12 €.

Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,24 (obtenu par 0,7 + 19/35), on prend en compte le coefficient 1,20 (soit 10,28 x 1,20 = 12,33).
 

Plafonds de ressources des locataires

Plafonds de revenus des locataires à respecter :
 
  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
Personne seule ou couple
+ 1 personne à charge
74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
Personne seule ou couple
+ 2 personnes à charge
89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €
Personne seule ou couple
+ 3 personnes à charge
106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
Personne seule ou couple
+ 4 personnes à charge
119 745 € 109 613 € 80 103 € 72 093 €
Majoration par personne à charge 13 341 € 12 213 € 8 936 € 8 041 €

Plafond par m2 de surface habitable

Le montant de l’investissement ouvrant droit à une défiscalisation Pinel est plafonné. Le plafond de prix au m2 est fixé à 5 500 € par m2, quel que soit le lieu de l’investissement.

Exemple :

Je procède à l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, d’une surface de 40 m2 (loi Carrez). La base de calcul pour la réduction d’impôt n’est pas le prix d’achat mais 40 m2 x 5 500 € soit 220 000 €.

Le plafond du prix au m2 en loi Pinel a pour objectif de maîtriser de façon indirecte l’augmentation excessive du prix de l’immobilier dans le neuf. Cette mesure permet, sur le long terme, de sécuriser l’investissement en assurant une croissance progressive du marché de l’immobilier.