Loi Pinel

Le dispositif Pinel vous offre une réduction d'impôt lors de l'achat d'un logement neuf, à condition, qu’il soit mis en location pendant 6 ans au minimum avec possibilité de l'allonger de deux fois 3 ans, soit une durée de 9 ans puis une durée maximum de 12 ans.
 
Le nouveau dispositif Pinel concerne les investissements immobiliers réalisés à partir du 1er janvier 2023.

• Personnes physiques fiscalement domiciliées en France
• Souscripteurs de parts dans des sociétés non soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS) (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes)

La réduction d'impôt

Taux de réduction d’impôt :
 

• 10,5 % du montant de l’investissement, étalée sur 6 ans (1,75 % par an)
• 15 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans (1,5 % par an)
• 17,5 % du montant de l’investissement, étalée sur 12 ans (0,83 % pendant 3 ans)

Conditions :
 

• Jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an
• 2 acquisitions par année d’imposition ouvrent droit à réduction d’impôt dans la limite de 300 000 € par contribuable
• Plafond par m² de 5 500 € / m², quel que soit le lieu de l’investissement
• Plafond s'appliquant à certains avantages fiscaux. (Plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer)

Mise en location
 

• Engagement de location nue pendant 6, 9 ou 12 ans
• L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure
• Le bien immobilier Pinel doit respecter une zone d’investissement éligible
• Des plafonds de loyer et des plafonds de ressources sont applicables (voir les plafonds)
• La location est maintenant possible à un ascendant ou un descendant à condition qu'il soit hors du foyer fiscal de l'investisseur et dans le cas où les plafonds de loyers et de ressources sont respectés (en vigueur au 1er janvier 2015) (voir les plafonds)

Eco-condition
 

• Le bien immobilier Pinel doit respecter un niveau de performance énergétique globale : Neuf ou à construire : label BBC 2005 ou norme RT2012 (permis de construire déposé après le 1er janvier 2013)

Base de calcul	Prix et frais d’acquisition (Honoraires de notaire, TVA, droits d’enregistrement…) + Coût éventuel des travaux et frais accessoires (Frais de délivrance des états et des attestations…) Avec un maximum de 300 000 € par an et 2 logements par année d’imposition.
Taux de la réduction d’impôts	10,5 %, étalée sur 6 ans (1,75 % par an) ou 15 %, étalée sur 9 ans (1,5 % par an) ou 17,5 %, étalée sur 12 ans (0,83 % pendant 3 ans)
Début de l’imputation de l’impôt	L’année de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition si celle-ci est postérieure
Etalement des avantages fiscaux	6, 9 ou 12 ans
Récupération de TVA	Non
Conditions particulières	Engagement de location nue pendant 6 ans minimum Mise en location : Dans les 12 mois de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition si cette dernière est postérieure A une personne autre qu’un membre de votre foyer fiscal Location possible à un ascendant ou un descendant tout en conservant le bénéfice de l’avantage fiscal, à condition qu'il soit hors du foyer fiscal de l'investisseur Plafonnement mensuel des loyers et des ressources. Plafond de 5 500 € / m² pour le calcul de la réduction d’impôts. Norme RT2012 ou label BBC 2015 à respecter pour les logements neuf ou à construire.

Plafonds de loyers 2021 en loi Pinel exprimés par m2 variable en fonction de la surface du logement :
 

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
Loyer Pinel	17,62 €	13,09€	10,55 €	9,17 €

Le plafond de loyer est soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante: 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement).

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Exemple :

Je procède à l’acquisition d’un logement neuf de 90 m² situé en zone B1 : le plafond au m² sera de 9,60 € (détail du calcul : 10,55 x (0,7 + 19/90) = 9,60 ).

Pour un logement neuf de 35 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 12 €.
En effet, le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 12,52 (obtenu par 0,7 + 19/35), on prend en compte le coefficient 1,20 .
 

Plafonds de revenus des locataires à respecter :
 
 

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €	28 876 €	28 876 €
Couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €	38 560 €	38 560 €
Personne seule ou couple + 1 personne à charge	77 120 €	70 718 €	51 524 €	46 372 €	46 372 €
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge	92 076 €	84 708 €	62 202 €	55 982 €	55 582 €
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge	109 552 €	100 279 €	73 173 €	65 856 €	65 856 €
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge	123 275 €	112 844 €	82 465 €	74 219 €	74 219 €
Majoration par personne à charge	13 734 €	12 573 €	9 200 €	8 277 €	8 277 €

Le montant de l’investissement ouvrant droit à une défiscalisation Pinel est plafonné. Le plafond de prix au m2 est fixé à 5 500 € par m2, quel que soit le lieu de l’investissement.

Exemple :

Je procède à l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, d’une surface de 40 m2 (loi Carrez). La base de calcul pour la réduction d’impôt n’est pas le prix d’achat mais 40 m2 x 5 500 € soit 220 000 €.

Le plafond du prix au m2 en loi Pinel a pour objectif de maîtriser de façon indirecte l’augmentation excessive du prix de l’immobilier dans le neuf. Cette mesure permet, sur le long terme, de sécuriser l’investissement en assurant une croissance progressive du marché de l’immobilier.